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26. Januar 2022
Frühzeitige Auflösung Hypothek – Steuerliche Behandlung
Angesichts steigender Zinsen überlegen sich Eigenheimbesitzer, ihre bestehende Festhypothek aufzulösen und in eine neue Festhypothek oder Geldmarkthypothek umzuwandeln. Bei einer frühzeitigen Auflösung des Festhypothekenvertrages verlangen Kreditgeber in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditnehmer. Sie stellt den Gegenwert des entgangenen Zinsgewinns des Geldgebers vom Auflösungszeitpunkt bis zum ordentlich vereinbarten Hypothekenvertragsende dar.
Grundsätzlich sind Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Nach einem Bundesgerichtsentscheid Ende 2019 werden bei der steuerlichen Behandlung der Vorfälligkeitsentschädigung folgende drei Fälle unterschieden:
Auflösung der Hypothek und Verbleib beim bisherigen Kreditgeber
Kommt es beim gleichen Geldgeber vor Ablauf der Vertragsdauer zur Änderung des ursprünglichen Hypothekarvertrags, was eine Vorfälligkeitsentschädigung auslöst, ist diese mit Schuldzinsen gleichzustellen und kann bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden.
Auflösung der Hypothek und Wechsel zu einem anderen Kreditgeber
Der Hypothekarvertrag mit dem bisherigen Kreditinstitut wird vor Ablauf der Vertragsdauer aufgelöst. Der Schuldner geht einen neuen Hypothekarvertrag mit einem anderen Kreditgeber ein. In einem solchen Fall kann die Vorfälligkeitsentschädigung des bisherigen Kreditinstituts weder bei der Einkommenssteuer noch als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden.
Auflösung der Hypothek und Verkauf des Objekts
Wird der Hypothekarvertrag mit dem bisherigen Kreditgeber zwecks unbelasteten Verkaufs vor Ablauf der Vertragsdauer aufgelöst, kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten berücksichtigt werden. Ein Abzug bei der Einkommenssteuer ist hingegen nicht möglich.
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung wird im Kanton St. Gallen vollumfänglich ab der Steuerperiode 2021 umgesetzt.
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